Facturar un alquiler siendo monotributista: qué factura y categoría

Esta nota es para el propietario monotributista que tiene que facturarle el alquiler a su inquilino en Argentina. Si sos inquilino y una inmobiliaria te pide facturas para demostrar ingresos, ese es otro tema. Acá está qué comprobante sale, cuándo se emite y cómo el alquiler te mueve la categoría, con los valores vigentes desde el 1° de agosto de 2026.

¿Qué factura emite un monotributista por un alquiler?

Factura o recibo electrónico tipo C, en cualquier categoría. ARCA lo dice textual en su guía para propietarios: “Todas las categorías de Monotributo se encuentran obligadas a emitir comprobantes electrónicos tipo ‘C’, ya sean facturas o recibos”.

Condición fiscal del propietario	Comprobante que emite por el alquiler
Monotributista (categorías A a K)	Factura o recibo C
Responsable inscripto en IVA	B a consumidor final y exentos; A a responsables inscriptos y monotributistas
Exento en IVA, en el régimen general	C a todos

Dos cosas no cambian la letra del comprobante: el destino del inmueble y quién es el inquilino. Un monotributista que le alquila un local a una sociedad anónima emite igual una factura C, y la sociedad computa el gasto sin problema.

En el comprobante, el alquiler se carga como servicio, no como producto. Ese concepto habilita los campos de período desde/hasta y de fecha de vencimiento del pago, que son los que dejan asentado qué mes estás facturando. El código de actividad de la locación por cuenta propia es el 681098 – Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados.

¿A nombre de quién sale la factura y qué datos lleva?

La factura sale a nombre del inquilino que firma el contrato, con su CUIT, CUIL o DNI. La RG 5866/2026 subió el umbral: identificar al receptor es obligatorio cuando la operación es igual o superior a $10.000.000. Aun así conviene poner siempre el CUIT del inquilino, por dos motivos concretos:

• El inquilino de casa habitación con el contrato registrado puede deducir el 10% del alquiler anual en el Impuesto a las Ganancias (el impuesto que grava la renta de las personas), y para deducir necesita el comprobante con su CUIT.
• Cuando el receptor necesita la factura para computar deducciones en Ganancias, se le exige el CUIT sin importar el importe de la operación.

¿Cuándo tengo que emitir la factura del alquiler?

En la fecha de vencimiento fijada en el contrato para el pago de cada período. El alquiler no sigue la regla de los servicios: tiene una regla propia en el régimen de comprobantes que reordenó la RG 5866/2026, vigente desde el 1° de julio de 2026.

Operación	Momento de emisión	Plazo de entrega
Locación de cosas (alquiler)	Fecha de vencimiento fijada para el pago del alquiler de cada período	10 días corridos desde la emisión
Locaciones y prestaciones de servicios	Cuando concluye la prestación o cuando se percibe el precio, lo que ocurra primero	10 días corridos desde la emisión

Que el inquilino pague tarde no corre la fecha de la factura. Si el contrato dice que el alquiler vence el 10 de cada mes, ese es el día del comprobante, cobres el 10 o el 25. Y cada período lleva el suyo: no se facturan los doce meses juntos en diciembre.

¿El alquiler me sube la categoría del monotributo?

Sí. Los alquileres cobrados son ingresos brutos y entran en la suma de los últimos 12 meses que define la categoría. Esto vale también para el alquiler de vivienda, aunque desde 2026 esté exento del Impuesto a las Ganancias: exento en Ganancias no significa excluido del monotributo.

Es el error más caro de esta consulta, así que va un ejemplo. Un diseñador monotributista que factura $20.000.000 al año por su actividad está en categoría C. Si además cobra $12.000.000 de alquiler, su ingreso bruto anual es $32.000.000 y la categoría que le corresponde es E. La cuota mensual pasa de $66.020,12 a $119.811,45.

Esta es la escala vigente desde el 1° de agosto de 2026, que subió 16,8% respecto de la tabla anterior. La columna que le corresponde al locador es la de locaciones y prestaciones de servicios, porque un alquiler es una locación:

Cat.	Ingresos brutos anuales hasta	Impuesto integrado (locaciones)	Cuota total
A	$12.009.410,45	$5.585,77	$49.527,18
B	$17.595.182,74	$10.612,98	$56.379,08
C	$24.670.494,31	$18.246,86	$66.020,12
D	$30.628.651,43	$29.790,79	$84.612,93
E	$36.028.231,33	$55.857,73	$119.811,45
F	$45.151.659,41	$78.573,20	$150.784,21
G	$53.995.798,87	$142.995,76	$230.312,94
H	$81.924.660,37	$409.623,31	$522.706,68
I	$91.699.761,90	$814.591,79	$963.747,86
J	$105.012.519,20	$977.510,14	$1.167.299,76
K	$126.610.838,75	$1.368.514,20	$1.614.446,04

Desde la Ley 27.743, las locaciones y los servicios llegan hasta la categoría K: antes el techo era la H, tres categorías más abajo. El detalle de todos los parámetros está en las categorías del monotributo 2026, y si el ingreso supera el tope de K, qué pasa cuando te pasás del tope.

¿Cuánto paga de monotributo alguien que solo alquila?

Puede pagar $0. El resultado sale de juntar dos exenciones distintas:

• La Ley 27.737 exime del impuesto integrado a quien adhiere al monotributo exclusivamente como locador y no tiene más de dos inmuebles en alquiler, con los contratos previamente registrados en el RELI. No es automática: se pide en el Portal Monotributo, en la opción “Modificación locador de hasta 2 inmuebles – Beneficio Ley 27737”.
• El reglamento del monotributo (Decreto 1/2010) exime de ingresar las cotizaciones previsionales fijas a los sujetos que adhieren “exclusivamente en su condición de locadores de bienes muebles o inmuebles”.

Situación (la locación es la única actividad)	Cuota mensual
Hasta 2 inmuebles, contratos registrados en el RELI	$0
3 o más inmuebles, o contratos sin registrar	Solo el impuesto integrado: de $5.585,77 en A a $1.368.514,20 en K
Alquiler más otra actividad	Cuota completa: integrado + SIPA + obra social

La contrapartida hay que decirla con todas las letras: sin cotizaciones previsionales no hay obra social ni aportes jubilatorios por el monotributo. No es monotributo gratis, es monotributo sin cobertura.

¿Y si tengo varios departamentos alquilados?

El monotributo admite hasta tres unidades de explotación, pero los alquileres tienen una regla propia. El Decreto 661/2024, publicado el 24 de julio de 2024, estableció que todos los inmuebles que el pequeño contribuyente mantenga en locación constituyen una sola unidad de explotación, siempre que los contratos estén debidamente registrados. Aplica a cualquier destino: vivienda, comercial o rural.

Si los contratos no están registrados, en cambio, cada inmueble cuenta como una unidad de explotación separada: con cuatro departamentos sin registrar, el propietario queda excluido del régimen. El registro en el RELI dejó de ser obligatorio en general con la RG 5545/2024, pero sigue siendo la condición para la exención del integrado, para la unidad única de explotación, para las exenciones de Bienes Personales y del impuesto a los débitos y créditos, y para la deducción del 10% del inquilino. El plazo para registrar es de 15 días hábiles desde la firma.

¿Los “alquileres devengados” son los que cobro?

No. El parámetro “alquileres devengados” del monotributo mide el alquiler que pagás por el inmueble en el que desarrollás la actividad por la que te adheriste al régimen, no el que cobrás como propietario. Lo mismo vale para la superficie afectada y la energía eléctrica consumida: los tres parámetros se refieren al local u oficina donde trabajás.

Para quien solo alquila inmuebles, entonces, el único parámetro que le mueve la categoría es el ingreso bruto anual. Si además tenés un local para otra actividad, ahí sí entran a jugar la superficie, la energía y el alquiler que pagás por ese local.

¿Quién factura si el departamento es de dos hermanos?

En un condominio —un inmueble con más de un dueño— el condominio no puede ser monotributista: cada condómino adhiere individualmente, y es requisito que lo hagan todos por todas las locaciones de ese condominio. Antes hay que tramitar la CUIT del condominio.

Uno solo de los condóminos puede emitir la factura en nombre de todos, siempre que en el comprobante consten el CUIT, el nombre y el porcentaje de participación de cada condómino. Y ojo con la exención: los inmuebles del condominio cuentan para el tope de dos inmuebles de la Ley 27.737.

¿Hace falta estar en el monotributo para alquilar?

No necesariamente, pero comprobantes hay que emitir igual: la vía es el monotributo o el régimen general. Desde el Decreto 406/2026, publicado el 1° de junio de 2026, los alquileres con destino a casa habitación están exentos del Impuesto a las Ganancias para las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin límite de cantidad de unidades ni de monto, para personas humanas y sucesiones indivisas. El decreto define casa-habitación como el inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita.

Como el alquiler de casa habitación además está exento de IVA sin tope, el monotributo dejó de ser la opción automática para quien solo alquila vivienda. Es una cuenta que conviene hacer con un contador, caso por caso, porque depende de cuántos inmuebles tengas y de qué otra actividad hagas.

Si además del alquiler facturás por otra actividad, lo difícil no es emitir cada comprobante: es tener a mano cuánto llevás acumulado entre las dos cosas. Tramitito emite facturas C en ARCA desde WhatsApp o desde la web, con CAE y QR, y lleva el acumulado de los últimos 12 meses para avisarte antes de que cruces el tope de tu categoría.

Esta nota es información general sobre la normativa vigente al 27 de agosto de 2026. Cada situación tiene sus detalles: ante una duda concreta, consultá con tu contador.